Thu mua kho xưởng cũ tại Long An – hướng dẫn chi tiết định giá, thương lượng và xử lý pháp lý, giúp chủ sở hữu chốt giao dịch nhanh, giá tốt.

Long An – cửa ngõ phía Tây Nam kết nối TP.HCM và Đồng bằng sông Cửu Long – đang chứng kiến làn sóng “săn” thu mua kho xưởng cũ tại Long An mạnh mẽ chưa từng có. Nếu bạn đang đứng giữa câu hỏi “bán hay giữ?”, bài viết này sẽ giúp bạn định giá tài sản, thương thảo khéo léo và tránh mọi rủi ro pháp lý. Những kinh nghiệm dưới đây được chắt lọc từ thực tế giao dịch suốt 10 năm qua, đảm bảo vừa thân thiện với Google, vừa “đậm chất người thật việc thật”.

1. Vì sao Long An trở thành “điểm nóng” thu mua kho xưởng cũ?

1.1 Vị trí giao thương chiến lược

Nằm sát bên cao tốc TP.HCM – Trung Lương và tuyến vành đai 3, Long An rút ngắn thời gian vận chuyển hàng hóa xuống còn 30 phút so với nhiều tỉnh lân cận. Nhà đầu tư mua kho xưởng cũ chỉ cần cải tạo nhẹ là có thể khai thác ngay luồng khách từ TP.HCM.

1.2 Quỹ đất công nghiệp thu hẹp

Các khu VSIP, Tân Đức, Long Hậu đang lấp kín, khiến kho xưởng “second-hand” trở thành hàng hiếm. Cầu vượt cung kích giá tăng, nhưng người bán vẫn có lợi thế nếu biết “đọc vị” thị trường.

1.3 Chi phí đầu tư thấp hơn 30–40 % so với xây mới

Theo khảo sát nội bộ 2025, tổng chi phí mua – cải tạo kho xưởng cũ chỉ bằng 60–70 % giá xây dựng xưởng mới. Khoản tiết kiệm này hấp dẫn cả doanh nghiệp logistics lẫn startup sản xuất.

2. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị kho xưởng cũ

2.1 Diện tích sử dụng và chiều cao trần

Kho cao ≥ 10 m, nền chịu tải ≥ 2 tấn/m² luôn được trả giá cao hơn 15–20 % so với chuẩn thông thường.

2.2 Chất lượng nền móng, hệ thống PCCC

Người mua chuyên nghiệp luôn thuê kỹ sư khảo sát laser slab để xác định độ lún. Bạn nên chuẩn bị sẵn hồ sơ kiểm định PCCC để tăng niềm tin và giá chào.

2.3 Hạ tầng kết nối

Kho nằm trong bán kính 5 km tính tới quốc lộ 1A hoặc cảng Bourbon Bến Lức có thể cộng thêm 5 triệu đồng/m². Đừng quên bổ sung bản đồ giao thông vào hồ sơ chào bán.

3. Quy trình thu mua kho xưởng cũ tại Long An từng bước

   

3.1 Chuẩn bị hồ sơ

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) rõ ràng mục đích “đất cơ sở sản xuất kinh doanh”.
• Bản vẽ hoàn công, biên bản nghiệm thu PCCC, báo cáo môi trường.
• Biên bản kiểm định móng, xà, cột.

3.2 Định giá sơ bộ

Tổng giá = (diện tích × giá đất thị trường) + (giá trị tài sản trên đất) − (chi phí khắc phục xuống cấp).
Tip: Đặt giá gốc cao hơn 5 % để có “đệm” thương lượng mà vẫn chốt trong mức kỳ vọng.

3.3 Kiểm tra quy hoạch

Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Bến Lức, Đức Hòa thường cập nhật quy hoạch lên Cổng thông tin điện tử. In kèm văn bản này giúp bạn “ghi điểm” với người mua.

3.4 Thương thảo và công chứng

• Lập biên bản đặt cọc, ghi rõ điều khoản hoàn cọc nếu phát sinh tranh chấp.
• Sau 20 ngày, hai bên nộp hồ sơ sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai Long An.
• Phí trước bạ thường bằng 0,5 % giá trị chuyển nhượng; thuế TNCN 2 %. Có thể thương lượng chia đôi.

4. Kinh nghiệm thương lượng giá bán có lợi

4.1 Chuẩn bị “sổ tay chi phí tiềm ẩn”

Liệt kê sẵn hạng mục xuống cấp (mái tôn han, hệ thống điện cũ…) cùng báo giá sửa chữa. Người mua thấy bạn minh bạch thường ít ép giá quá đà.

4.2 Chứng minh tiềm năng sinh lời

Một kế hoạch kinh doanh “mẫu” cho thuê kho lạnh hoặc chia nhỏ thành mini-factory khiến kho xưởng cũ nhìn hấp dẫn hơn con số “vỏ bê tông” đơn thuần.

4.3 Chớ “neo” giá duy nhất

Đặt 3 mốc giá: kỳ vọng – chấp nhận – tối thiểu. Khi giao dịch đến gần mốc “chấp nhận”, bạn còn đòn bẩy tâm lý để khiến bên mua cảm thấy chiến thắng.

5. Lưu ý pháp lý khi sang nhượng kho xưởng

   

5.1 Thời hạn sử dụng đất

Đất cơ sở sản xuất có thời hạn 50 năm. Nếu còn dưới 10 năm, nên xin gia hạn trước khi rao bán, vì người mua thường khấu trừ chi phí này trực tiếp vào giá.

5.2 Chuyển mục đích sang đất ở hoặc thương mại

Dù lời hơn nhưng quy trình phức tạp và phí chuyển đổi cao. Nếu bạn chưa hoàn tất, đừng vội hứa hẹn để rồi… trượt deal.

5.3 Quyền ưu tiên của hộ liền kề

Một số khu dân cư cũ ghi chú “hộ dân sử dụng chung lối đi”. Hãy giải quyết tranh chấp lối đi trước khi ký hợp đồng đặt cọc.

6. Tối ưu chi phí cải tạo và chuyển đổi công năng

6.1 Thiết kế lại dòng vận chuyển

Giảm số cột, tăng khẩu độ cửa cuốn giúp xe container vào/ra nhanh. Chi phí thay cửa cuốn chỉ 3–5 % tổng đầu tư nhưng nâng công suất bốc xếp 20 %.

6.2 Sử dụng tấm panel PU thay cho xây gạch

Vừa cách nhiệt, vừa rút ngắn thời gian thi công, phù hợp xưởng đông lạnh hoặc kho bảo quản nông sản – thế mạnh Long An.

6.3 Lắp đặt điện mặt trời áp mái

Long An có nắng trung bình 2 200 giờ/năm. Xưởng 2 000 m² lắp 1 MWp, thu hồi vốn 5–6 năm, tăng giá bán lên thêm 8–10 %.

7. Dịch vụ thu mua kho xưởng cũ tại Long An trọn gói – khi nào nên chọn?

7.1 Bạn thiếu thời gian xử lý hồ sơ

Dịch vụ trọn gói chỉ cần ủy quyền, họ sẽ làm từ A – Z: kiểm định, thương lượng, sang tên. Phí dịch vụ 1 – 2 % nhưng bạn tiết kiệm cả tháng chạy giấy tờ.

7.2 Kho xưởng xuống cấp nặng

Đơn vị thu mua chuyên nghiệp thường có đội xây dựng, sẵn sàng nhận “xưởng mục” giá thấp, giúp bạn chốt nhanh thay vì treo biển rao bán cả năm.

7.3 Cần bảo mật thông tin

Một số doanh nghiệp FDI rút khỏi Việt Nam không muốn ồn ào. Bên dịch vụ ký biên bản NDA, vừa định giá đúng, vừa tìm đầu ra âm thầm.

Gợi ý nội bộ: Bạn có thể liên hệ hotline 090x.xxx.xxx để được tư vấn miễn phí 24/7 – cam kết báo giá trong 24 giờ.

8. Các câu hỏi thường gặp

Thuế thu nhập cá nhân khi bán kho xưởng được tính thế nào?
Thuế TNCN bằng 2 % giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng. Nếu giá ghi thấp hơn khung Nhà nước, cơ quan thuế có quyền ấn định lại.

Có cần xin giấy phép xây dựng khi cải tạo xưởng?
Nếu chỉ sửa chữa không thay đổi kết cấu chịu lực, bạn nộp thông báo sửa chữa kèm bản vẽ cho UBND cấp xã là đủ. Thay đổi móng, cột phải xin phép.

Kho xưởng có thế chấp ngân hàng có bán được không?
Được, song phải tất toán khoản vay, giải chấp sổ đỏ trước khi công chứng. Một số ngân hàng cho giải chấp tạm thời trong ngày.

Lời kết

Thu mua kho xưởng cũ tại Long An – nghe thì tưởng đơn giản như đổi chủ “mảnh đất bê tông”, nhưng thực tế là bài toán tổng hợp giữa định giá kỹ, thương lượng khéo và pháp lý minh bạch. Hy vọng checklist trên sẽ giúp bạn rút ngắn hành trình giao dịch, tránh “bẫy” giá và tối ưu lợi nhuận. Nếu cần đội ngũ đồng hành xuyên suốt, đừng ngần ngại kết nối chuyên gia địa phương – họ hiểu từng mét vuông đất Long An hơn bất kỳ AI nào!

Thông Tin Liên Hệ – Định Giá Tận Nơi

• Địa chỉ: 638 – 640 đường Bình Long, Tân Quý, Tân Phú, HCM
• Email: contact@docutueanh.com
• Website: https://docutueanh.com  
• Liên hệ thu mua đồ cũ: 0778235555
• Liên hệ Fanpage : https://www.facebook.com/share/1F83pXz8Lz/  

Thu Mua Kho Xưởng Cũ Tại Long An: Bí Quyết Định Giá